"In the eye of the beholder…" : differences in building preferences between real estate developers, brokers and the municipality planning authority in Østre Toten, Norway

Dagens boligbygging skjer i et samspill mellom private eiendomsutviklere og kommunen. Kommunen legger til grunn prinsipper for arealbruk og lokalpolitiske vurderinger. Det er imidlertid private eiendomsutviklere som i stor grad står for den faktiske boligbyggingen. Dermed blir det et avhengighetsforhold mellom disse kreftene. Kommunen er avhengig av eiendomsutviklerne for å nå sine mål om boligbygging, mens eiendomsutviklerne på sin side er avhengig av kommunens godkjenning for å realisere sine planer. Problemstillingen i oppgaven er hvorvidt det er forskjeller i synet på hvor, og hva som skal bygges, avhengig av om det er kommunen eller en utvikler som vurderer det. I tillegg til disse to gruppene er preferanser i bruktboligmarkedet kartlagt. Som case for disse undersøkelsene er Østre Toten kommunen valgt. Fremgangsmåten er i hovedsak semistrukturerte intervjuer, supplert med informasjon fra kommunale dokumenter og avisoppslag. Dette datamaterialet gir grunnlag for å antyde at det er forskjellig syn på boligbyggingen. Det ser imidlertid ikke ut til at dette er hovedforklaringen på hvorfor boligbyggingen tilsynelatende er lav. Det blir i intervjuene fortalt at nasjonale føringer, forvaltet gjennom regionale myndigheter, legger store begrensninger på hva kommunen kan legge inn i de kommunale planer med hensyn på utbygging. Det blir derfor en viss forskjell på hva kommunen vil og hva den kan. Dette forårsaker sannsynligvis store utfordringer og hindrer kommunen å legge til rette for de mest populære boligtypene. Ut over dette fører også lokalpolitiske ønsker om utviklingsmønster til ulike oppfatninger mellom kommunen og private utviklere om hvor boligbyggingen skal lokaliseres. Masterarbeidet avdekker at disse forholdene trolig bidrar til en lavere byggeaktivitet enn det etterspørselen etter boliger skulle tilsi. The subject of this thesis is the relationship between the local public planning authority (municipality) and the private real estate development industry. In Norway, public planning decides location and types of development. For the last decades professionalized profit driven real estate industries build most projects. The two are dependent on each other: The private developers need approval for their projects, and the municipality needs the developers to fulfill the goals for new houses and new inhabitants. The aim of this thesis is discuss how these two forces work together. Do public plan decisions and development policies match developers’ marked driven demands? The municipality of Østre Toten is used as a case: A rural district situated 120 km north of Oslo, the capital of Norway. The study is based on semi-structured interviews with a municipal planner, local politicians, local property developers and property brokers. Newspaper articles and public planning documents are used as supplements. The study discovers some mismatches as mentioned. It may seem like State and District land use policies overrules local political and local marked preferences. Therefore there maybe a difference in what the municipalities want to build, and what they are allowed to build. Apart from this, the two parties (private developers and the municipality) different interests may also lead to different views on where building should take place. These factors may lead to lower activity in the housing market than the demand indicates